本文摘要：（ 甘逗 ）2018年8月20号，招商蛇口（001979.SZ）发布2018年半年度报告。

（ 甘逗 ）2018年8月20号，招商蛇口（001979.SZ）发布2018年半年度报告。净利润快速增长 现金流有所改善中报表明，2018 年上半年，招商蛇口构建营业收入总额 209.88 亿元，同比快速增长 6.60%，构建归属于上市公司股东的净利润 71.17 亿元， 同比快速增长97.54%，基本每股收益为 0.88 元，同比快速增长 91.30%。值得注意的是，营收方面，招商蛇口上半年营业成本为120.18亿元，同比增加17.09%，主要原因是公司结转面积增加，但结转单价的快速增长造成营业收入同比额减6.60%。同时，集团2018年财务费用大幅提高，超过9.02亿元，比起去年同期的2.06亿元快速增长入7亿元，增幅高达337.53%。

回应，招商蛇口回应，融资规模不断扩大造成利息支出同比快速增长，及人民币升值造成外汇损失同比增加。2018年半年报表明，比起去年同期，招商蛇口现金流量状况有所改善。由于销售回款减少，经营活动产生的现金流量净额相比2017年同期快速增长54.32亿元，增幅约45.21%。

同时由于融资规模不断扩大及合作方投放的减少，招商蛇口筹资活动产生的现金流量净额大幅提高152亿元，增幅约141.02%。同时，现金及现金等价物清净增加额也由负变于是以，超过186.88亿元，增幅高达926.95%。

值得注意的是，在包含招商蛇口营业收入的三大板块中，邮轮产业建设与运营板块营业毛利率同比大幅度减少，营业收入同比增加10.82%至2.63亿元，营业成本同比增加47.79%，税后毛利率比上年同期减少55.65%，构建扭亏为盈。负债率有所上升 短期债务压力暂不中报表明，2018年上半年招商蛇口构建签下销售金额 750.96 亿元，同比快速增长 39.86%;构建签下销售面积 358.36 万平方米，同比快速增长 24.26%。

同时集团总资产突破4000亿元，超过4078.54亿元，相比2017年末快速增长20.26%。2018年上半年，招商蛇口资产负债率超过77.12%，较2017年末快速增长7.4%，但并未看清红线。年报表明，在招商蛇口流动负债中，预收账款从去年年底的551.35亿元快速增长至764.30亿元。

预收账款主要为缴纳客户购房现金，所以将预收款项刨除，招商蛇口资产负债率将减少。值得注意的是，2018年招商蛇口的流动负债中，短期借款大到215.12亿元，一年内届满的非流动负债超过138.92亿元，而期末现金及现金等价物余额为615.32亿元，几乎需要覆盖面积招商蛇口短期借款。融资方面，公司之后维持 AAA 的主体信用等级和债项信用等级，成功发售了公司债券 70 亿元;于近期相继发售了两期超强短期融资券(270 天和 180 天)，总额合计40亿元，票面利率分别为3.74%、3.55%;创意探寻“房东+股东”的产融融合模式;正式成立储架额度 60 亿元，首期发售 20 亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产反对专项计划”，是国内首单储架式长租公寓 CMBS 产品;联手星展银行登记首单银行间长租公寓ABN200亿(亮相40亿元)，创意解决问题长租公寓融资金额较少、期限宽、成本高的难题。

累计 6 月底，公司的综合资金成本为 4.87%，在行业内之后维持较小的融资优势。资源储备充裕 大力展开多元化转型在资源储备方面，招商蛇口在2018年上半年追加项目 40 个，扩展项目资源 751.33 万平方米，总地价603.58亿元;新的转入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目的提供是公司“港城同步”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时补足了优质的土地资源。此外，公司陆续并购了东风汽车辖下公司东风房地产 80%的股权以及浙江惠和房产集团受限公 司 100%股权及涉及债权，更进一步提高公司在涉及区域的市场竞争力。2018年上半年，招商蛇口大力投身多元化转型，大力布局新的业态，大公寓、大身体健康、大文创多点开花，转型效益可行性显出。

长租公寓方面，以“以轻资产租入改建、存量招商改建居多，趁机小股策画引进专业基金;建构凝投管退全周期商业模式，有效地前进统一品牌、投资标准、产品标准、客户资源管理、运营评价”为发展策略，在精耕深圳市场的基础上，落地北京、上海、重庆、南京、杭州等8个一二线城市;报告期内，追加13个长出租公寓项目(24.1 万平方米/5,134 间)，合计在全国布局长租公寓近2万间，管理规模总计大约90万平方米，构建了公寓智慧平台的全线上化服务。值得注意的是，招商蛇口的邮轮产业发展快速增长。报告期内，大大前进邮轮产业涉及政策落地，全面参予行业宣传，借力推展公司品牌;侧重建构邮轮产业仅有链条，大力前进远洋及沿海船队、征税业务等工作;大力应付市场变化，持续前进邮轮销售体系建设;上半年，深圳蛇口邮轮母港构建邮轮港内次50次，同比下降85%;邮轮客流量18.4万人次，同比下降207%。

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